Головна |
« Попередня | Наступна » | |
7.5. Якість житла. Модель ринкової фільтрації |
||
Взаємодія між подринке в процесі переходу житла від одного користувача до іншого відбиває модель ринкової фільтрації. В основі ринкової фільтрації лежать два взаємопов'язані процеси. 1. Скорочення житлових послуг: з плином часу і в результаті фізичного зносу, технологічного старіння і вимірюв-вати моди на житло кількість житлових послуг, забезпечуваних будь-яким житлом, знижується 2. Скорочення доходів мешканців: в міру скорочення житлових послуг житло послідовно переходить до сімей, чиї вимоги до якості житла прогресивно зменшуються, тобто нижче, ніж у попередніх. Подринке житла взаємопов'язані Тому зміни на одному з подринке ведуть до змін на інших. Залежно від кон'юнктури на ринку житла фільтрація може приймати дві основні форми. Низхідна фільтрація. У результаті старіння житло природно переходить з ринку високої якості на ринок низької якості. Низхідна фільтрація може бути і результатом зміни прибутковості. Наприклад, зростання цін на житло підвищує прибутковість житла невисокої якості Оскільки ринок житла невисокої якості стає вигідніше, прискорюється процес фільтрації житла середньої якості вниз. Висхідна фільтрація. Це зворотний процес переведення житла з ринку нижчої якості вгору. Наприклад, при зростанні прибутковості житла невисокої якості житла низької якості ремонтують, щоб перевести їх в більш вигідну категорію. Модель ринкової фільтрації допомагає відповісти на два питання. По-перше, чому бідні сім'ї займають старе житло, а не нове? По-друге, чи вигідна для бідних державна політика субсидування будівництва нового житла, яке доступне більш заможним родинам? 7.6. Механізм регулювання ринку житла Основу механізму регулювання ринку житла становлять державні та місцеві програми. Регулювання ринку житла за допомогою державних та місцевих програм може йти за такими напрямами: політика стимулювання пропозиції, яка здійснюється двома основними методами: будівництвом державного житла і субсидуванням приватного будівництва ; політика стимулювання попиту, тобто субсидування споживачів житла через різні інструменти: посібники, сертифікати тощо; адміністративне обмеження квартирної плати. Ці напрямки регулювання ринку житла реалізуються через відповідні програми. Виділяють три основні типи програм. 1. Житлова допомога включає різні заходи для поліпшення житлових умов і зниження вартості житла для бідних. 2. Житлова підтримка передбачає підтримку зусиль місцевої адміністрації з поліпшення якості житла та пожвавленню занедбаних мікрорайонів. 3. Обмеження максимальної квартирної плати Розглянемо основні інструменти реалізації зазначених напрямів та програм [5]. Політика стимулювання пропозиції. Відомо, що стимулювання пропозиції житлового фонду включає будівництво державного і субсидування приватного житла. Місцеві органи влади можуть будувати і обслуговувати спеціальне житло для бідних. Участь г осударства при цьому може здійснюватися чотирма способами. Капітальні субсидії. Державне житло може будуватися за рахунок випуску цінних паперів, звільнених від оподаткування. Після оплати цих паперів урядом житло стає власністю місцевої адміністрації. Субсидії витрат по експлуатації житла. Уряд може субсидувати витрати, пов'язані з експлуатацією житла, покриваючи різницю між квартирної платою і фактичними витратами його експлуатації. Ці субсидії можуть бути встановлені таким чином, щоб сім'я платила за житло не більше, ніж, наприклад, 30% свого доходу. Субсидії на ремонт. Уряд встановлює обмеження (зверху) доходів мешканців, які мають право користуватися державним житлом. Неясно, однак, чи варто при цьому надавати державне житло найбіднішим з бідних або заселяти будинку за принципом приблизно рівного доходу, щоб уникнути значної концентрації бідних верств населення. Субсидування приватного житла. Розглянемо дві найбільш поширені програми. Перша програма - субсидування будівництва приватного житла, що здається в найм бідним сім'ям. Уряд укладає договір з приватним забудовником про будівництво житла для сімей з низьким доходом. Уряд виплачує домовласникові щорічну субсидію, яка покриває різницю між одержуваної від мешканців квартирної платою та фактичною вартістю будівництва та експлуатації будинку. Основою для визначення субсидії є різниця між трьома величинами: основною ставкою квартирної плати, ринкової квартирної платою і доходами мешканців. Основна ставка квартирної плати визначається на основі гіпотетичної квартирної плати, яка була б встановлена, якби весь проект фінансувався під дуже невисокі відсотки. Ринкова квартирна плата - це реальна орендна плата за житло, що покриває витрати власника. Доходи мешканців визначають, яка частина основної квартирної плати буде оплачуватися сім'єю. Якщо основна квартирна плата вище, наприклад 30% доходу сім'ї, то їй доводиться платити всю основну квартирну плату. Якщо основна квартирна плата нижче 30% доходу сім'ї, то сім'я сплачує 30% свого доходу. Держава оплачує домовласникові різницю між тим, що платять мешканці, і орендною платою. Друга програма субсидування приватного житла для сімей з низьким доходом передбачає виплату мешканцями в якості квартирної плати певного відсотка їхніх доходів. Щоб отримати допомогу, сім'я повинна жити в новому житлі, удовлетворяющем мінімальні фізичні стандарти, і платити, наприклад, 30% свого доходу. Домовласник, який зобов'язується за контрактом з державою брати «справедливу» плату, отримує ринкову орендну плату, що дорівнює сумі субсидії і 30% доходу. Програми будівництва державного та субсидованого приватного житла ведуть до зменшення попиту на низькоякісне житло і зниження рівноважних цін у приватному секторі. Зниження цін призводить в кінцевому рахунку до зменшення пропозиції приватного житла. Процес відходу з ринку низькоякісного житла продовжується до тих пір, поки ціна його не піднімається настільки високо, щоб відновити нормальну бухгалтерський прибуток. Політика стимулювання попиту. Стимулювання попиту здійснюється з метою надання бідним сім'ям права вільного вибору житла. Отримувані бідними купони можуть бути використані для оплати як нового, так і старого житла, яке зазвичай дешевше. Розрізняють купони двох типів: квартирні сертифікати та житлові ваучери. Квартирні сертифікати обмежують вибір житла лише двома умовами: житло має задовольняти мінімальним вимогам до розміру і якості; сім'я не може платити за житло більше певної помірної орендної плати. Сім'я, яка підпадає під цю програму, платить, наприклад, 30% свого доходу і отримує квартирний сертифікат, що покриває різницю між цією величиною і фактичної квартирної платою, тобто субсидія дорівнює різниці між фактичною квартирної платою і 30% доходу. Квартирні сертифікати покликані заохочувати поліпшення житлових умов, оскільки це не відбивається на можливості сім'ї набувати інші товари та послуги до тих пір, поки квартирна плата не перевищить справедливу ринкову ціну. Однак на практиці більшість отримали сертифікати американців залишилися в колишніх квартирах. Це сталося через високі з-держек переїзду. Тому вони вважали за краще витратити всю субсидію на зниження своїх витрат на колишнє житло, відповідно збільшивши витрати на інші товари і послуги. Житлові ваучери є різновидом сертифіката. Вони відрізняються одним важливим якістю - одержувач може його використовувати при наймі будь-якого житла, що задовольняє мінімальним стандартам якості. Іншими словами, тут не діють обмеження, що стосуються справедливої ринкової квартирної плати. Сім'я має можливість витрачати на житло стільки, скільки вона захоче. Ваучер покриває різницю між справедливою ринковою квартирної платою (яка може бути менше) і тими ж 30% доходу. Порожньому ваучерна програма обходиться державі дорожче. Житлові посібника - альтернатива ваучерами. Посібник являє грошові виплати, рівні різниці між певною часткою доходу (наприклад, 30%) і справедливої ринкової квартирної платою. Для отримання допомоги сім'я повинна жити в квартирі, що задовольняє мінімальним стандартам якості. Адміністративне обмеження квартирної плати - найбільш простий інструмент регулювання ринку житла, але не найефективніший метод. Фактично, обмеження квартирної плати означає перерозподіл доходів, передачу певної суми від домовласника кожному мешканцеві. Обмеження квартирної плати веде до того, що частина домовласників знаходять для своїх будинків більш вигідне застосування або просто зносять їх для розчищення території під комерційне використання. При обмеженні квартирної плати відбувається зниження вартості житла, оскільки потенційні покупці, визначаючи ціну, орієнтуються на дохід, який приносить житло власнику. У кінцевому рахунку обмеження квартирної плати безпосередньо пов'язано і з дефіцитом житла. Контрольні питання і завдання 1. Яку роль в економіці міста відіграє ринок житла? 2. Яким чином міський ринок житла впливає на соціальну обстановку в місті? 3. Яким чином міський ринок житла впливає на економічний стан міста? 4. Яка роль родини в економіці міста? 5. Назвіть відмінності житла від інших видів товару 6. Яке значення для ринку житла має місце розташування житла? 7. Назвіть основні елементи структури житла. 8. Які види споживчих послуг може виробляти одиниця житлового фонду? 9. Від яких факторів залежить попит на житло? 10. Яким чином цінова еластичність впливає на попит житла в місті? 11. Як визначити еластичність попиту на житло по доходу? 12. Що означає «платоспроможність сім'ї»? 13. Дайте характеристику валових та чистих інвестицій. 14. Назвіть основні причини зміни міського ринку житла. 15. Назвіть основні фактори, що впливають на зниження прибутковості орендного фонду. 16. Які процеси лежать в основі моделі ринкової фільтрації? 17. Назвіть основні напрямки механізму регулювання ринку житла федеральними органами управління та органами міського самоврядування. |
||
« Попередня | Наступна » | |
|
||
Інформація, релевантна " 7.5. Якість житла. Модель ринкової фільтрації " |
||
|