Головна
Регіональна та національна економіка / Аналіз фінансово-господарської діяльності підприємства / Орендні відносини / Аудит / Бізнес-планування / Бухгалтерський облік і контроль / Бюджетна система / Інвестування / Інноваційна діяльність / Інформаційні системи в економіці / Кризова економіка / Лізинг / Логістика / Математичні методи та та моделювання в економіці / Організація виробництва / Оцінка і оціночна діяльність / Споживча кооперація / Страхова справа / Теорія управління економічними системами / Теорія економіки / Управління фінансами на підприємстві / Економіка гірської промисловості / Економіка міського і сільського господарства / Економіка нерухомості / Економіка нафтогазових галузей промисловості / Економіка природокористування та природоохоронної діяльності / Економіка, організація і управління підприємствами / Економічна статистики / Економічний аналіз / Економічне прогнозування
ГоловнаЕкономіка і управління народним господарствомЕкономіка міського і сільського господарства → 
« Попередня Наступна »
Коробко У . І.. Економіка міського господарства: навч. посібник для студ. вищ. навч. закладів. - 2-е вид., Стер. - М.: Видавничий центр «Академія». - 160 с., 2008 - перейти до змісту підручника

7.5. Якість житла. Модель ринкової фільтрації

Одним з основних факторів, що обмежують величину попиту на житло, є дохід сім'ї. Загалом населення ділиться на три дохідні групи - з низькими, середніми і високими доходами. Ці групи населення складають основу формування трьох підсистем у загальній системі ринку житла. Критерієм такого розподілу ринку житла на підсистеми є якість житла. Якість житла оцінюють кількістю житлових послуг, забезпечуваних житлом. Тому зазначені три підсистеми ринку житла називають подринке невисокого, середньої і високої якості

Взаємодія між подринке в процесі переходу житла від одного користувача до іншого відбиває модель ринкової фільтрації.

В основі ринкової фільтрації лежать два взаємопов'язані процеси.

1. Скорочення житлових послуг: з плином часу і в результаті фізичного зносу, технологічного старіння і вимірюв-вати моди на житло кількість житлових послуг, забезпечуваних будь-яким житлом, знижується

2. Скорочення доходів мешканців: в міру скорочення житлових послуг житло послідовно переходить до сімей, чиї вимоги до якості житла прогресивно зменшуються, тобто нижче, ніж у попередніх.

Подринке житла взаємопов'язані Тому зміни на одному з подринке ведуть до змін на інших. Залежно від кон'юнктури на ринку житла фільтрація може приймати дві основні форми.

Низхідна фільтрація. У результаті старіння житло природно переходить з ринку високої якості на ринок низької якості. Низхідна фільтрація може бути і результатом зміни прибутковості. Наприклад, зростання цін на житло підвищує прибутковість житла невисокої якості Оскільки ринок житла невисокої якості стає вигідніше, прискорюється процес фільтрації житла середньої якості вниз.

Висхідна фільтрація. Це зворотний процес переведення житла з ринку нижчої якості вгору. Наприклад, при зростанні прибутковості житла невисокої якості житла низької якості ремонтують, щоб перевести їх в більш вигідну категорію.

Модель ринкової фільтрації допомагає відповісти на два питання. По-перше, чому бідні сім'ї займають старе житло, а не нове? По-друге, чи вигідна для бідних державна політика субсидування будівництва нового житла, яке доступне більш заможним родинам?

7.6. Механізм регулювання ринку житла

Основу механізму регулювання ринку житла становлять державні та місцеві програми.

Регулювання ринку житла за допомогою державних та місцевих програм може йти за такими напрямами:

політика стимулювання пропозиції, яка здійснюється двома основними методами: будівництвом державного житла і субсидуванням приватного будівництва ;

політика стимулювання попиту, тобто субсидування споживачів житла через різні інструменти: посібники, сертифікати тощо;

адміністративне обмеження квартирної плати.

Ці напрямки регулювання ринку житла реалізуються через відповідні програми. Виділяють три основні типи програм.

1. Житлова допомога включає різні заходи для поліпшення житлових умов і зниження вартості житла для бідних. 2.

Житлова підтримка передбачає підтримку зусиль місцевої адміністрації з поліпшення якості житла та пожвавленню занедбаних мікрорайонів. 3.

Обмеження максимальної квартирної плати

Розглянемо основні інструменти реалізації зазначених напрямів та програм [5].

Політика стимулювання пропозиції. Відомо, що стимулювання пропозиції житлового фонду включає будівництво державного і субсидування приватного житла.

Місцеві органи влади можуть будувати і обслуговувати спеціальне житло для бідних. Участь г осударства при цьому може здійснюватися чотирма способами.

Капітальні субсидії. Державне житло може будуватися за рахунок випуску цінних паперів, звільнених від оподаткування. Після оплати цих паперів урядом житло стає власністю місцевої адміністрації.

Субсидії витрат по експлуатації житла. Уряд може субсидувати витрати, пов'язані з експлуатацією житла, покриваючи різницю між квартирної платою і фактичними витратами його експлуатації. Ці субсидії можуть бути встановлені таким чином, щоб сім'я платила за житло не більше, ніж, наприклад, 30% свого доходу.

Субсидії на ремонт. Уряд встановлює обмеження (зверху) доходів мешканців, які мають право користуватися державним житлом. Неясно, однак, чи варто при цьому надавати державне житло найбіднішим з бідних або заселяти будинку за принципом приблизно рівного доходу, щоб уникнути значної концентрації бідних верств населення.

Субсидування приватного житла. Розглянемо дві найбільш поширені програми.

Перша програма - субсидування будівництва приватного житла, що здається в найм бідним сім'ям. Уряд укладає договір з приватним забудовником про будівництво житла для сімей з низьким доходом. Уряд виплачує домовласникові щорічну субсидію, яка покриває різницю між одержуваної від мешканців квартирної платою та фактичною вартістю будівництва та експлуатації будинку.

Основою для визначення субсидії є різниця між трьома величинами: основною ставкою квартирної плати, ринкової квартирної платою і доходами мешканців.

Основна ставка квартирної плати визначається на основі гіпотетичної квартирної плати, яка була б встановлена, якби весь проект фінансувався під дуже невисокі відсотки.

Ринкова квартирна плата - це реальна орендна плата за житло, що покриває витрати власника.

Доходи мешканців визначають, яка частина основної квартирної плати буде оплачуватися сім'єю. Якщо основна квартирна плата вище, наприклад 30% доходу сім'ї, то їй доводиться платити всю основну квартирну плату. Якщо основна квартирна плата нижче 30% доходу сім'ї, то сім'я сплачує 30% свого доходу.

Держава оплачує домовласникові різницю між тим, що платять мешканці, і орендною платою.

Друга програма субсидування приватного житла для сімей з низьким доходом передбачає виплату мешканцями в якості квартирної плати певного відсотка їхніх доходів. Щоб отримати допомогу, сім'я повинна жити в новому житлі, удовлетворяющем мінімальні фізичні стандарти, і платити, наприклад, 30% свого доходу. Домовласник, який зобов'язується за контрактом з державою брати «справедливу» плату, отримує ринкову орендну плату, що дорівнює сумі субсидії і 30% доходу.

Програми будівництва державного та субсидованого приватного житла ведуть до зменшення попиту на низькоякісне житло і зниження рівноважних цін у приватному секторі. Зниження цін призводить в кінцевому рахунку до зменшення пропозиції приватного житла. Процес відходу з ринку низькоякісного житла продовжується до тих пір, поки ціна його не піднімається настільки високо, щоб відновити нормальну бухгалтерський прибуток.

Політика стимулювання попиту. Стимулювання попиту здійснюється з метою надання бідним сім'ям права вільного вибору житла. Отримувані бідними купони можуть бути використані для оплати як нового, так і старого житла, яке зазвичай дешевше. Розрізняють купони двох типів: квартирні сертифікати та житлові ваучери.

Квартирні сертифікати обмежують вибір житла лише двома умовами: житло має задовольняти мінімальним вимогам до розміру і якості; сім'я не може платити за житло більше певної помірної орендної плати.

Сім'я, яка підпадає під цю програму, платить, наприклад, 30% свого доходу і отримує квартирний сертифікат, що покриває різницю між цією величиною і фактичної квартирної платою, тобто субсидія дорівнює різниці між фактичною квартирної платою і 30% доходу.

Квартирні сертифікати покликані заохочувати поліпшення житлових умов, оскільки це не відбивається на можливості сім'ї набувати інші товари та послуги до тих пір, поки квартирна плата не перевищить справедливу ринкову ціну. Однак на практиці більшість отримали сертифікати американців залишилися в колишніх квартирах. Це сталося через високі з-держек переїзду. Тому вони вважали за краще витратити всю субсидію на зниження своїх витрат на колишнє житло, відповідно збільшивши витрати на інші товари і послуги.

Житлові ваучери є різновидом сертифіката. Вони відрізняються одним важливим якістю - одержувач може його використовувати при наймі будь-якого житла, що задовольняє мінімальним стандартам якості. Іншими словами, тут не діють обмеження, що стосуються справедливої ринкової квартирної плати. Сім'я має можливість витрачати на житло стільки, скільки вона захоче. Ваучер покриває різницю між справедливою ринковою квартирної платою (яка може бути менше) і тими ж 30% доходу. Порожньому ваучерна програма обходиться державі дорожче.

Житлові посібника - альтернатива ваучерами. Посібник являє грошові виплати, рівні різниці між певною часткою доходу (наприклад, 30%) і справедливої ринкової квартирної платою. Для отримання допомоги сім'я повинна жити в квартирі, що задовольняє мінімальним стандартам якості.

Адміністративне обмеження квартирної плати - найбільш простий інструмент регулювання ринку житла, але не найефективніший метод. Фактично, обмеження квартирної плати означає перерозподіл доходів, передачу певної суми від домовласника кожному мешканцеві.

Обмеження квартирної плати веде до того, що частина домовласників знаходять для своїх будинків більш вигідне застосування або просто зносять їх для розчищення території під комерційне використання.

При обмеженні квартирної плати відбувається зниження вартості житла, оскільки потенційні покупці, визначаючи ціну, орієнтуються на дохід, який приносить житло власнику. У кінцевому рахунку обмеження квартирної плати безпосередньо пов'язано і з дефіцитом житла.

Контрольні питання і завдання 1.

Яку роль в економіці міста відіграє ринок житла? 2.

Яким чином міський ринок житла впливає на соціальну обстановку в місті? 3.

Яким чином міський ринок житла впливає на економічний стан міста? 4.

Яка роль родини в економіці міста? 5.

Назвіть відмінності житла від інших видів товару 6.

Яке значення для ринку житла має місце розташування житла? 7.

Назвіть основні елементи структури житла. 8.

Які види споживчих послуг може виробляти одиниця житлового фонду? 9. Від яких факторів залежить попит на житло? 10.

Яким чином цінова еластичність впливає на попит житла в місті? 11.

Як визначити еластичність попиту на житло по доходу? 12.

Що означає «платоспроможність сім'ї»? 13.

Дайте характеристику валових та чистих інвестицій. 14.

Назвіть основні причини зміни міського ринку житла. 15.

Назвіть основні фактори, що впливають на зниження прибутковості орендного фонду. 16.

Які процеси лежать в основі моделі ринкової фільтрації? 17.

Назвіть основні напрямки механізму регулювання ринку житла федеральними органами управління та органами міського самоврядування.

« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 7.5. Якість житла. Модель ринкової фільтрації "
  1. Глава 46. Статистика ринку житла
    житла
  2. Глава 7 МІСЬКИЙ РИНОК житла
    житла
  3. 12.2 Моделі ринку з асиметричною інформацією
    якість конкретного екземпляра товару покупець може визначити насилу, зате воно непогано відомо продавцю. Ринкова ціна єдина і не залежить від якості. Чим більше частка неякісних товарів, тим нижче ціна, а чим нижче ціна, тим менш вигідно продавати якісні товари. Такий процес може закінчитися повним витісненням якісних товарів з ринку. Руйнування ринку при несиметричною
  4. Коробко В. І.. Економіка міського господарства: навч. посібник для студ. вищ. навч. закладів. - 2-е вид., Стер. - М.: Видавничий центр «Академія». - 160 с., 2008

  5. 7.4. Причини зміни ринку житла
      якість і кількість житлових послуг. Оскільки основну масу на ринку житла становлять старі помешкання, то зростання пропозиції може бути великим тільки при відносно більшою реалізації другого і третього типів. Аналогічні міркування застосовні до скорочення попиту на житло і викликаного їм зменшенню цін на житло. Витрати, пов'язані з володінням житлом для орендаря і
  6. 54.1. Трендові моделі прогнозування
      Як інструмент статистичного прогнозування часових рядів служать трендові регресійні моделі, параметри яких оцінюються за наявної статистичної базі, а потім основні тенденції (тренди) екстраполюються на заданий інтервал часу. Методологія статистичного прогнозування передбачає побудову та випробування багатьох моделей для кожного часового ряду, їх порівняння на
  7. 46.1. Соціально-економічне значення статистичного вивчення проблем ринку житла
      якості нового житлового будівництва. Для якісних характеристик житлового фонду використовуються також дані про капітальний ремонт (загальна площа капітально відремонтованих житлових будинків) та витратах на його проведення, про розміри площі аварійних будинків та чисельності осіб, що проживають на цій площі. Дуже важливою інформацією про ринок житла є відомості про те, хто є
  8. 11.5. Дотації та пільги населенню
      якість житлово-комунального обслуговування населення. Що стосується пільг, то ця проблема вирішуватиметься шляхом зміни механізму їх надання. Пільги будуть поділені на категорії: федеральні, державні суб'єктів Федерації і муніципальні. Припиниться практика звернень за наданням пільг в житлові організації (ЖЕК), яка відімре разом з цими архаїчними
  9. 8.4. Оцінка вартості об'єкта нерухомості
      житла як об'єкта управління практично виключає правомочності щодо володіння і користування житловим фондом з кола прав муніципального освіти як власника, так як володіння і користування житловими приміщеннями здійснюється окремими фізичними і юридичними особами на договірній основі. Залежно від цільового призначення муніципальний житловий фонд поділяється на чотири групи:
  10. Ринки моделі.
      моделі формула, яка визначає індикатор дефіцитності для ринку робочої сили з регульованою державою ціною: VI_l [t] = VS _p3_sl [t] / VD_p3_sl [t]. (4.2.1) Тепер запишемо формули моделі, що відображають процес зміни цін для всіх ринків: - на робочу силу: VP_U [Q + 1] = VP_ll [Q] + (VD_j) l_sl [t] - VS _pl_sl [t]) / CC_ll-, (4.2.2) - на кінцеві товари для домашніх господарств: VP lc [Q + 1]
  11. Висновки по розділу 2
      Як інструмент вдосконалення планування виробничої і комерційної діяльності операторів зв'язку запропонована загальна модель формування та оцінки ефективності забезпечує стратегії для оператора зв'язку, яка передбачає реалізацію таких взаємопов'язаних етапів: цілепокладання, тобто визначення місії і цілей організації, яке запропоновано здійснювати через
  12. 1.1. Склад теорії параметричного регулювання розвитку ринкової економіки
      якісної картини траєкторій при малих в деякому сенсі збурюваннях правої частини системи (1.1.1). Іншими словами, система (1.1.1) повинна мати властивість грубості, або структурної стійкості. На підставі вищесказаного в [7, 53-55, 8] запропонована теорія параметричного регулювання розвитку ринкової економіки, яка складається з таких компонентів: 1. Методи формування
  13. ВИСНОВОК
      Як критерій помилки типу 2, результат наступний: Бівер (0,03), Бівер (0,07), Альтман. По-третє, просте унітарне зіставлення готівки до сукупних зобов'язаннях дозволяє передбачати банкрутство з меншим відхиленням, ніж рахунок - Z по п'яти відхилень, запропонованим Альтманом. 5. Запропоновано систему взаємодії ринкових механізмів антикризового управління на підприємстві,
  14. 3.1. Математична модель циклу Кондратьєва 3.1.1. Опис моделі.
      модель [17] об'єднує опису нерівноважного економічного зростання і нерівномірного науково-технічного прогресу. Модель описується наступною системою рівнянь, що включає в себе два диференціальних і одне рівняння алгебри: n (t) = Ay (t) a, dx - = x (t) (x (t) - 1) {у0п0 - y (t) n (t)), 7 / \ (злл) f = n (t) (ln (t)) y (trUt) -2 + ^, dt \ щуо J n0 = Ay%. Тут t - час (у місяцях);
  15. 3.2. Математична модель Гудвіна кон'юнктурних коливань зростаючої економіки 3.2.1. Опис моделі.
      моделі. Оцінка параметрів а, ат, b, bo моделі була проведена за статистичними даними Республіки Казахстан за 2001-2005 рр.. [37], при цьому відхилення спостережуваних статистичних даних від розрахункових в зазначеному проміжку часу не перевищували 4,93%. В результаті рішення задачі оцінки параметричної ідентифікації були отримані наступні значення екзогенних параметрів: а = 0,1710, ат = 0,08,
© 2014-2022  ebib.pp.ua